苏州地王破局记① | 金辉·姑苏铭著
本文摘自自媒体号：Alice学习笔记 ：：；askfjesfh 。
作者：木樨，建筑设计专业美女硕士。
【苏南房地产观察】首席观察员，希望地王时代能唤醒苏州产品升级。
2016，地王频出。
地价=房价时，地王胜出，取决于能否提供超越城市品质、成就人居典范的真正产品。
同样区域，无外部利好（很多地块甚至自带缺陷），自身无系列品牌溢价，普通开发商能否靠自身品质打造区域标杆？
这是2016所有地王共同的难题。题，难。破题，更难。
作为苏州市场观察者，笔者将用一个连载来记录苏州2016地王的破局。
2017，是否能成为苏州住宅产品力蜕变之年。
成，则王，则苏州王。败，则寇，则苏州寇n年。
今天，由北至南，从相城区开始。
第一个盘，金辉·姑苏铭著。
位置：相城区核心 靠近平江新城
形态：地块规整 容积率1.6
地价：22445 （当时周边房价不到2，目前二手房价2出头）
2016年4月8日，金辉地产以22445元/平方米拿下该地块，楼面地价在相城区内仅次于鲁能57号地块，溢价率高达242%。地块紧邻元和塘，距离轨交2号线陆慕站仅500米，自身容积率不高，非常适合打造高端改善产品。目前，该地块已经被定位为金辉高端系列铭著系产品。
规划：小高层11f（未开） 6f、8f叠加为主
金辉集团主要有两大产品线。其中，优步系5U价值系列苏州优步花园、苏州优步水岸在苏州获得业主一致认可；而此次铭著系在苏州首次落地；是金辉在苏州升级转型的重要作品。【铭著系：用东方家庭关系与居住空间的审美视角，同时结合西方现代技术的考量，为城市高净值人群打造新东西方质感美学人居。在大师级建筑、品质工程、King's Garden景观美学、奢装美学、生活美学、绿色科技、国宾级管家服务等七大美学标准之上，引领高端居住生活方式】
金辉铭著系，面向城市高净值人群，选址城市中心地块，占据城市核心资源，更以金辉美学标准，建立起铭著系高端产品价值。
产品系战略：上海、苏州、南京三城并发，以强有力的品牌打造联动产品系列。以“姑苏铭著”作为案名强调其苏州核心区位，使客户忽略相城区干扰。
展示区打造的重要性毋庸置疑。金辉在这块地上，利用红线外绿地打造城市公园，将样板房与公园景观巧妙地融为一体，为苏州呈现了一个美轮美奂、现代与古典兼容的公园园林，创造了绝佳的人行体验与观感，对样板房景观、客户流线、政府来说是双赢的重大利好。
设计&沙盘
造园赏析——充分展现了金辉对这块地的诚意，最大限度地保证了展示效果，不惜成本建造了活动空间及样板房，为相城的城市面貌奉献了最美的诚意。
园林全景图
正对水系的样板房
流线之平台——预计日后只有此处得以保留
由本图可以看到左上角的平房，为暂时保留、政府计划拆迁的房源。金辉通过展示区内公园密植的绿树、高地进行了有效遮掩，避免受到不利因素干扰。
平台营造，曲水流觞，最引人入胜莫过于锦鲤几条
风雨廊、水中池，如今水面下沉平台的做法很常见，但临湖而建，清风自来
在建全貌赏析——售楼处兼未来会所。
浮生半梦
是日也，天朗气清，惠风和畅
美景如梦。铺垫之后，上点售楼处常规图片。
新中式的打造与鲁能公馆有异曲同工之妙。优势在于空间更大，便于塑造流线。
图中可见均为石材，石材栏杆+金属栏杆 +石材景墙+石材售楼处+蓝色镀膜玻璃
流线感知
FIRST 规划
优点：摒弃了洋房+联排，采用了6f、8f叠拼+11f洋房的组合，能够最大程度地利用场地面宽，而叠拼同样能做到上叠有天下叠有地，属均好性产品。
缺点：见下。
SECOND 产品
高端溢价：带会所，会所展示功能——泳池、红酒会客室、瑜伽厅、书法室。
户型：非常棒的三开间朝南叠拼
门窗：落地、飘窗，最大尺寸采光(第一排对公园为最佳房源，后面的只能对楼）
非常有竞争力的三开间户型。但是，仅有如下楼栋。其余楼栋叠拼为2开间。2开间无特色所以不说了。
洋房户型：优点：客厅＋书房双开间朝南，面宽共计6400。其中左上角房间为赠送，入户门为子母门。预计为精装，如图可见设备平台有且仅有一个（不利因素是，中央空调安装后书房难以改造一个小房间）。主卧、客卧均为全飘窗采光（非常好）。
缺点：主卧入户方式、入口玄关设计有点奇怪。
以上户型为公示户型，希望它能优化得更完美吧。
该区域现状——水系打造必须活水，否则以后下图无法整改
待拆迁房屋（要对政府充满希望）
水系整治任重道远，其中西侧叠加会紧邻高压线，期待未来的相城高压线整治
目前相城区价格均价
本案
450w起，拟定推盘价格区间450~700w。
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破局评价
我期待能看到一个超出苏州心理预期的产品。
ROUND 1 END
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